汤家山村大片美不胜收的油菜花。 卜云 摄

“送客入村”火了乡村游。 李宁 摄

乡村一日游，让城里人享受山水风光。 李宁 摄

一位女青年回村办起了特色农家乐，在包厢里展示自己的画作。游客在用餐的同时可以赏美审美。 卜云 摄

深加工后的农产品走俏市场。 李宁 摄

汤家山村的古镇驿站。 卜云 摄

    常德市桃花源镇汤家山村紧邻桃花源风景名胜区，559户、2114人，总面积6.62平方公里。其中，宅基地525户、96889平方米。由于当地农民大批外出务工，宅基地空置率达10%，空房率高达70%。汤家山村紧紧抓住承担全省农宅合作社改革试点机遇，大胆探索农宅合作社改革“135模式”，即搭建一个平台、推行三种模式、强化五类保障，利用合作社平台进一步激活资源禀赋，盘活农民闲置资产，持续促进农民增收，有效发展村集体经济。2019年，全村人均纯收入达2.3万元，年增长率超过12%，村集体增收30多万元，农宅改革项目招引社会资本5000余万元，被评为中国美丽休闲乡村、湖南省农业集聚发展村、湖南省级美丽乡村示范村、市级文明村。

    启示之一

    搭建一个平台，把沉睡资源集散为整

    为解决农宅管理不规范、集体经济不强、社会资本融合难等系列问题，汤家山村成立常德市归园居农宅乡村旅游专业合作社，有效整合盘活闲置农宅资源，搭建起了乡村社会化服务体系。

    实行村民有序管理。归园居农宅乡村旅游专业合作社成立了理事会，由村民民主选举理事长、理事、监事等，制定了合作社章程、宅地流转制度、监督评级机制等一系列的操作办法，自愿入社农户24家，发展入社经营户13家。按照房屋闲置、建房资格闲置、宅基地闲置三类情况，对全村农宅情况进行了全面核查，并建立了农宅动态信息库，查实全村共有闲置房屋16户、闲置建房资格35户、闲置宅基地12户、一户多宅的25户、可复耕的60户，总面积21893平方米。

    带动乡村产业发展。依托丰富的旅游资源，以归园居合作社为主体，配套发展特色民宿，串起乡村旅游、现代农业、农创开发等三大产业。将汤家山村作为桃花源景区的延伸带，与临近的黄土坡村、清江浦村等合作布点，开发了观光休闲、民宿体验、乡村采摘、体育康养等特色旅游项目，完成了乡村旅游健身游步道及多条旅游线路，形成了优势互补的乡村旅游环线。充分发挥天美农业等龙头企业带动作用，合作社流转1000亩土地开展皇菊、紫薯、草莓等种植，并配套产品加工、销售全产业链发展，全村农副产品及相关农创商品年销售额超过100万元。

    促进集体经济发展。合作社通过闲置农宅租赁、收取佣金及公共设施使用费等方式，将闲资源变成了“钱袋子”，村集体经济大幅增长。如合作社将3户闲置农房出租给市自行车协会、足球协会等，打造青少年活动营地，每年收取租金2万元。合作社对入社农户实施标准化改造，规范了标示标牌，统一提供易耗品和服装，定期组织业务、服务等培训，向入社经营户收取组织配置客源经营总收入10%的服务费用，既保障了经营户的客户来源，又促进了集体经济的发展。归园居农宅专业合作社仅“送客入村”年佣金达15万元，2019年村集体增收30多万元。

    积极对接社会资本。合作社统筹全村闲置资源，对接桃花源旅游业态需求，配套各类投资优惠政策，与土流网签订了战略合作协议，组建了公益性质的闲置农房流转平台，广泛发布招商信息，印发了“我在桃花源里有个家”招商手册，拍摄了宣传视频，统一开展招商活动，既确保了信息对等，又规范了投资行为，保障了农户和投资者双方的权益。近两年，该村农宅改革项目招引社会资本5000余万元，其中，投资480万的汤家山擂茶体验中心已经动工建设，花溪谷高端民宿基础设施配套建设已经启动，投资500万的一期3栋民宿将同步完成，一大批个人投资者纷纷参与到民宿、餐饮等项目。

    启示之二：推行三种模式，让沉睡资源物尽其用

    充分发挥试点区先行优势，以农宅所有权、资格权、使用权“三权分置”为突破口，创新推行农民宅基地建房资格权流转机制。2018年12月，汤家山村颁发了全省第一本农村宅基地“三权分置”权证。依托归园居农宅合作社，推出自住经营民宿、闲置农房入社经营、资格户合作建房三种模式。

    鼓励有意愿的自主经营。合作社统一开展品牌推广，统一分配客源，提供公共服务，鼓励全村原著村民依托自有农房院落发展民宿、餐饮、购物等，允许返乡下乡人员和当地农民合作，打造健康养生基地、艺术创作中心、田园综合体等乡村旅游特色示范点。首批入社成员户李娇，从广州辞职回乡，开起了“山泉农家”擂茶馆，合作社提供了稳定的客源保障，每年接待游客上万人次，实现年经营收入30万元。

    鼓励有资源的委托租赁。合作社单独、或与专业营运公司、民间资本合作，租赁村内16户闲置农房，做好外观美化和屋内装修，发展休闲度假、养老养生、餐饮住宿等产业，租赁户既能收获租金收益，也可参与二次务工获得工资收益。社员向建香、瞿丕生、刘雨娥等把自家闲置农宅委托租赁给归园居合作社，签订了10年流转协议，可获得租金6万多元。合作社将农房改造后发展民宿，每年经营收入5万元，有效盘活了闲置资源，实现了农户与合作社的双赢。

    鼓励有资格的集中流转。落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地使用权，合作社以支付租金的形式统一收储有资质但暂未建房的资格权，由合作社实施集中开发。目前，已明确可流转的建房资格29个，共5660平方米。流转8户社员闲置宅基地资格，合作社用于集中打造擂茶文化博物馆和花溪谷主题民宿，与农户签订了20年的流转协议，每户村民可获得租金收益4万多元。

    启示之三：强化五类支撑，为沉睡资源保驾护航

    汤家山村从政策、资金、力量、市场、利益等方面强化保障，出台了一系列制度办法，进一步夯实农宅改革成果。

    强化政策支撑。制定出台了《关于加快推进汤家山村农宅合作社试点改革的实施方案》《汤家山农宅合作社改革推进会备忘录》等文件，确定了基本原则和工作目标，明确了职责分工，细化了工作举措。出台了汤家山村新建房、改建房、翻新房管理办法及工作流程，明确农村闲置房屋界定的使用条件、租赁建设条件，规范流转交易的合同条款及合同调解程序。

    强化资金支撑。统筹安排农宅改革专项基金，整合到村的乡村振兴资金，集中财力推进农宅改革项目。实施以奖代投，开展了闲置农房激活示范户评选，对激活闲置农房成效明显的企业和个人进行奖补，有效带动了参与积极性。针对农宅开发投资大、资金缺口大等困难，对接农商银行开发了全省第一个“农宅贷”金融产品，为破解合作社资金筹集难题开辟了一条新路。2020年8月发放了全省第一笔农宅贷资金12万元。

    强化力量支撑。以归园居合作社为载体，大力开展招才引智，强化改革人才支撑。引进专业营运公司，采取利益分成的方式，与“归园居”农宅合作社深度合作，拓展营销网络，更新管理理念，提升经营业绩。充分发挥党员带头作用，培强村级带头人，年轻党员积极参与到农宅合作社改革。大力推介“共享桃花源”，面向全社会招募“共享人”，全村有200多人回村创业，返乡人员赶超外出打工人数。

    强化市场支撑。归园居合作社积极开展线上线下活动拓展市场，对接旅行社100多家，定期举办“送客入村”“下乡看房团”“民宿体验营”“乡村美拍赛”等活动，线上在携程、美团、去哪儿、驴妈妈等开设了合作社业务运营端口，年游客接待量超过10万人次。同时，合作社还被纳入桃花源景区市场体系，与景区同宣传、同推介，并可享受产业扶持、旅游奖补等政策，既增强了合作社的发展信心，又调动了合作社自主发展的积极性。

    强化利益支撑。把流转到合作社的村集体资产、上级投资等折股量化、分配到人，实现一人一股、全民参股，确保群众有保底收益。同时，充分发挥村民主体作用，鼓励农户以土地、资金、人工等入股，享受合作社的经营项目分红，允许农户采取租赁、抵押、入股等方式流转交易闲置农房，确保多投多得、多劳多得。合作社清理回收全村闲置房屋、一户多宅、空心房的宅基地等，复垦生成用地指标出让，用好用活土地增减挂钩政策，探索宅基地复垦入市，产生的土地增值效益全额返还合作社，用于农宅合作社改革工作。2019年，整合54户空闲宅基地指标实施土地开发，生成了土地指标入市出让。