今年5月以来，常德市委改革办就汤家山村农宅合作社改革试点开展了专题调研，从调研的情况来看，实施农宅合作社改革，对强化乡村振兴制度供给、加快城乡融合发展具有重要意义，为破解“三农”问题的做出了有益探索。

　　一、农宅合作社改革为乡村振兴带来三重红利

　　为加快农民增收提供了新动力。近年来，常德市农村居民人均可支配收入基本保持全省平均水平，总量、增速一直徘徊在全省6-8位。2018年，全市农村居民人均可支配收入15095元，同比增长9%，均居全省第7位。特别是近三年，全市农民收入构成中，工资性收入基本上稳定在35%左右，经营性收入稳定在40%左右，农民增收增长乏力，迫切需要寻找新动力。而增加财产性收入恰恰是突破口，目前全市农民财产性收入分别是116元、156元、169元，分别占0.91%、1.13%、1.12%。财产性收入是短板，作为农民最大的财产，却在闲置、在破败。抽样显示，全市常年闲置个人农房达1500万平方米，不少已闲置20年以上，有的甚至已倒塌，部分闲置、季节性闲置的数量更大。绍兴市、保定市激活闲置农房，既节省了闲置房屋维修费，又增值增收，农户年租金收入可达6000-10000元，同时，农户还可在家门口就业，增加工资性和经营性收入。汤家山农宅合作社首批发展的6户农户入社，租期20年，租用宅基地每亩每年450元，民宅年租金约6000元。激活闲置农房，实现从无价值到有价值再到高价值，这是加快农民增收的新动力。

　　为发展集体经济提供了新路径。全市村级集体经济经过多年发展，总量增幅均有所增长，2018年，全市村级集体总收入23.05亿元，村均收入111.95万元。但是发展不平衡、增收难度大等问题突出。其中，经营收入10万元以上的村424个、占20.59%，4-10万元的村889个、占43.18%，0-4万元的村560个、占27.2%，无经营收入的“空壳村”186个、占9.03%。“空壳村”“空心村”现象一定程度存在。如何改造利用“空心村”，激活闲置农房和资源，发展壮大集体经济，需要探索新路径。绍兴市、保定市一是探索宅基地“三权分置”，通过对激活项目收取宅基地集体土地所有权使用费、生态补偿费和宅基地“有偿选位”等办法，如绍兴收取的宅基地集体土地所有权使用费是每年每平方5元；二是村集体通过统一租赁闲置农房，引进投资商，将其改造为民宿项目，保定市南裕村集体与运营商实行利润三七分成，实现集体农户双增收；三是通过收取停车费等公共设施维护费增加收入；四是利用集体的闲置校舍、办公用房等，增加了租金股金等收入，将“空心村”变成“宝葫芦”。

　　为城乡融合发展提供了新载体。随着工业化城市化的快速推进，城市居民开始向往到农村去过田园牧歌的生活，一些工商业主想转型去乡村发展民宿、养生养老等新产业新业态，但又担心无明确支持政策、农民缺乏契约精神等问题，不敢大胆投入。同时，由于信息不对等，大量的闲置农房找不到激活主体。绍兴、保定积极实施“闲置农房激活计划”，引导城市人才、资金等要素向农村集聚，助推乡村振兴，建成“乡路网”“乡愁网”等网站，实现闲置农房信息采集、审核、发布、竞价、交易和民宿下单、农产品销售等多项功能上线。通过组织“乡村看房团”、水果节、美食节、文化节等活动，向乡贤、企业家等推介重点闲置农房资源，一大批重点项目相继签约，一大批企业家、设计师、艺术家、大学生等落户农村。我们现场考察的绍兴市香林村、保定市梁家营村和南峪村城乡有机融合，一个农宅合作示范点就是一个田园综合体、一个健康养生基地、一个艺术创作中心、一个乡村旅游目的地。

　　二、汤家山村农宅合作社改革试点取得阶段性成果

　　基础逐步夯实。汤家山村现有宅基地525户、96889平方米。自去年以来，在市区相关部门的大力支持下，该村抓紧抓实相关基础工作。一是澄清了底子。按照房屋闲置对象、建房资格闲置、宅基地闲置对象三类情况逐户核查，查实核清全村共有闲置房屋16户、闲置建房资格35户、闲置宅基地12户。二是颁发了权证。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”和确权颁证，去年底颁发了全省第一本农村宅基地资格权证。三是组建了合作社。积极推进农户以宅基地使用权和农房财产权入股发展农宅合作社，注册成立“归园居”农宅合作社，首批发展6家入社农户。

　　探索逐步实施。依托“归园居”农宅合作社，探索闲置农房激活途径，推动农村房地“活权”。一是创新了模式。合作社履行“农宅交易中间人”的角色，为首批6户空心房农户和承租人搭建交易平台，引进企业家、大学生返乡创业，打造出山泉农家等第一批民宿(农家乐)示范点。二是加大了投入。整合项目资金，累计投入3000万元，对首批6幢按“一户一品”量身定制，全面完成改造；完成试点区农宅外立面改造，改造水系2公里、桥梁5座，拆违110多处，对周边146户农宅实施“穿衣戴帽”；组织入社农户赴浙江莫干山等学习先进经验，组织村民开展服务业标准化培训；完成试点区的村组道路硬化，村主干道全线扩宽到6米并亮化绿化，建成了试点区连接景区、城镇的通道。三是实施了奖励。比照招商引资优惠政策，对农宅合作社，实行“一事一议”；将合作社经营纳入桃花源景区营销体系同宣传、同推广，一并享受旅游促销奖励政策。对入驻合作社农宅的游客，实行免景区门票费、游船费。

　　成效逐步显现。一是合作社规模正在做大。2018年，“归园居”农宅合作社经营纯收入超过30万元。截至今年5月中旬，合作社已接待游客2万人左右，其中“五一”当天约3000人次。二是虹吸效应正在显现。引进龙头公司初步达成协议，拟投资6000万元打造花溪谷高端民宿项目，聘请长沙中合慧景规划设计院对花溪谷片区进行详规和景观方案设计，将其打造成桃花源的“裸心谷”。三是宣传氛围正在提升。以合作社为载体，相继策划擂茶文化节、乡村文化节、乡村音乐节等活动，在携程、飞猪、美团等平台注册开设运营端口，推动合作社“走出去”。在高速互通口、桃花源主游客中心等醒目位置设立了“归园居”农宅合作社户外广告，提升知名度。

　　同时我们也清醒的认识到，汤家山农宅合作社改革目前还处在起步阶段，存在的问题也还很突出：一是主体责任的问题，基层内生动力不足，在尊重群众意愿，发挥农民首创精神方面，办法不多，理念不新。二是政策配套的问题，前期资格复核，后期政策支持迫切需要多部门协同配合，打整体战。三是运作模式的问题，抓改革主要靠行政推动，合作社市场化不充分，民宿营运市场化不充分，这些都需引起高度重视，切实加以解决。

　　三、加快推进汤家山村农宅合作社改革试点的意见建议

　　进一步发挥市农村工作领导小组办公室的作用，加强跟踪调研、督促检查和评估考核，搞好定期调度、定期通报。重点要抓好五个创新：

　　目标创新。按照在全省乃至全国出经验、创品牌的目标要求，依托桃花源风景名胜区，强力推进农宅合作社改革试点，创新闲置农房开发利用模式，用好农宅三权分置改革和经营性集体建设用地入市的新规，打造特色民宿产业集群，为全省农宅改革提供经验遵循。随后在城区、景区、园区周边，引导有条件的村推开试点。具体来讲，到2019年底，培育壮大“归园居”农宅合作社，建立闲置农房营销网站、闲置农房全要素数据库，加强闲置农房营销，实现闲置农房全面登记入社，初步形成一站一库基础托底、交易鉴证制度保障的工作机制，全年实施3个改造项目，激活闲置农房15幢约5000平方米。到2020年底，累计吸引3亿元社会资本，实施10个改造项目，激活闲置农房50幢约1.5万平方米，确保农民财产性收入、乡村旅游等产业规模总量、集体经济组织总量增加50%以上。基本实现“建立一套创新领先的激活机制、打造一个影响广泛的营销网站、培育一个特色鲜明的示范合作社、形成一条产权增收的汤家山路子”“四个一”的目标，确保常德农宅合作社试点改革工作走在全省乃至全国前列。

　　模式创新。依托“归园居”农宅合作社，尊重农民流转交易主体地位，吸纳农户自愿加入农宅合作社。主推三种模式：自住经营民宿模式。合作社采取收取佣金形式，统一分配客源，提供公共服务，鼓励全村原著居民依托自有农房院落发展农家乐，从事餐饮住宿服务，允许返乡下乡人员和当地农民合作，打造健康养生基地、艺术创作中心、田园综合体。空心房入社经营模式。合作社单独、或与专业营运公司及民间资本合作，出租村内16户闲置农村房屋，在保留老房子整体框架不变的前提下，整合装修屋内设施及外观，盘活闲置农宅，发展休闲旅游度假等产业。资格户合作建房模式。严格落实宅基地集体所有权，坚决维护农户依法取得的宅基地使用权，合作社以支付租金的形式统一收储35户有资质但暂未建房的资格权，盘活宅基地使用权，积极引进战略投资者合作建房，促进高端民俗群项目落地。这种模式在全省乃至全国属首创，要抓紧花溪谷高端民宿项目落地，全力确保做成项目，做成品牌。

　　体制创新。发挥村民主体作用，建立健全闲置农房(宅基地)使用价值市场化形成机制和评价机制，全面激发内生动力。合作社运营管理机制，引进专业营运公司托管合作社，制定合作社章程，选举理事、监事，确保合作社“民办、民管、民受益”，在股份制的基础上，以谋求全体社员的共同利益为宗旨，实现自主经营、民主管理、盈余返还、社员地位平等、入社退社自由、利益共享、风险共担。合作社利益分配机制，深入推进集体产权制度改革，成立村经济合作社，明晰集体资产财权，确保成员各种权益得到充分维护，代表全体成员入股农宅合作社；把农户投入到合作社的土地、资金、人工等作为股份参与分红，允许农户采取租赁、抵押、入股等方式流转交易闲置农房，确保多投多得、多劳多得。集体土地增值利益分享机制，清理回收闲置房、一户多宅、空心房的宅基地，复垦生成用地指标出让，用好用活土地增减挂钩政策，探索宅基地复垦入市，43块闲置宅基地复垦后，产生的土地增值效益全额返还汤家山村。

　　平台创新。由市区自然资源规划、农业农村局等部门牵头，桃花源旅游管理区具体组织承办，主要搭建三大平台。搭建交易平台。全面调查摸底，完成农房确权登记及集体土地登记确权发证工作，完成全村闲置土地、闲置农房(宅基地)摸排工作，做好闲置农房基本情况登记工作，定期更新调整，建立动态信息库。以合作社为主体，组建公益性质的闲置农房流转平台，搞好信息发布、流转交易、交易鉴证、合同签署；做好把关、引导规范相关租赁合同的起草及备案工作，及时为承租户颁发宅基地及农房租赁使用证书。搭建管理平台。引进专业营运公司，采取利益分成的方式，与“归园居”农宅合作社深度合作，拓展营销网络，更新管理理念，提升经营业绩。搭建宣传平台。引进专业咨询管理有限公司，建立闲置农房营销网站，及时发布闲置农房信息，进一步加强与携程等专业平台协作，宣传推介民宿项目和相关政策。充分发挥媒体作用，开展“下乡看房团、民宿体验营、乡村美拍赛”等活动，营造良好氛围。

　　政策创新。抓紧制定出台《关于加快推进汤家山村农宅合作社试点改革的实施意见》，明确职责分工，强化政策支撑。强化制度保障。出台汤家山村新建房、改建房、翻新房管理办法及工作流程，明确农村闲置房屋界定的使用条件、租赁建设条件，规范流转交易的合同条款及合同调解程序。强化财政支持。财政安排农宅改革专项基金，统筹整合到村的乡村振兴资金，适当集中财力支持农宅改革项目，盘活闲置农宅。实施以奖代投，奖补激活闲置农房成效明显的企业和个人。开展闲置农房激活示范户评选，并给予一定奖励。强化金融创新。开展农宅使用权、经营权抵押登记，鼓励农商行推出“农宅贷”“驿宿贷”等特色信贷产品，对激活闲置农房的企业和个人给予融资支持。强化公共服务。对闲置农房入网登记、交易鉴证实行立即办、马上办、免费办。强化基础建设。优先对纳入合作社的农宅实施基础设施标准化、现代化，加强改水改电，道路硬化，亮化绿化，统一Logo，建成一批特色亮点项目，通过示范点带动一大片。